Vademecum per la redazione del rendiconto del condominio

Il rendiconto è un po’ come la filosofia, ognuno è convinto di essere nel giusto. Un’utile ed oggettiva indicazione di come deve essere redatto il rendiconto consuntivo, la dà la sentenza n. 21802 del 13 novembre 2019 del Tribunale di Roma.

La sentenza ha come obiettivo primario di chiarire: “Il rendiconto, predisposto dall’amministratore, risponde all’esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati con il conseguente diritto, di questi ultimi, all’informazione ed il corrispondente obbligo dell’amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicata”. Vediamo di capire meglio.

Le indicazioni su come redigere il rendiconto consuntivo

Cominciamo con quanto indica la sentenza circa le voci da riportare nel rendiconto. Devono essere di chiara lettura e comprensione da perte dei condomini (non dell’amministratore) e dettagliate, evitando cioè di riportare una sola voce cumulativa per più spese, pena l’annullamento.

Non si ritiene che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società” quindi..

“per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute. Inoltre deve essere intelleggibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenza approfondita di come un bilancio debba essere formato e letto) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 cpc che prevedono disposizioni applicabili anche il rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite. Invero, il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi siano delle regole minime che devono essere rispettate.

Come redigere il consuntivo condominiale - Safoa

Lo stato patrimoniale

Siamo nella parte dedicata al riscontro della precisione contabile tenuta dall’amministratore. Facciamo riferimento a quanto riportato dagli artt. 1129 e 1130 bis c.c. per la corretta redazione del rendiconto del condominio.

“Con il bilancio, devono essere sempre indicati la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l’esistenza e l’ammontare dei fondi di riserva obbligatoria (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinaria). Ovviamente la situazione patrimoniale Deve rispettare il prospetto provato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un’eventuale scomparsa di somme di denaro”.

Il Tribunale di Roma conferma la tesi che il rendiconto consuntivo deve essere realizzato sul principio di cassa, escludendo ogni altra scelta.

“Il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa fa pertanto notato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va notato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass 10153/11) è idonea a inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibile voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino non si evidenzia la reale situazione contabile. Pertanto laddove l’assemblea abbia provato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di cassa) che non sia improntata a tali criteri e viola quindi, i diritti dei condomini, lo stesso potrà essere dichiarato illegittimo (Cass. 10153/11). Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distoglierle fra loro) I condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste”.

Criterio-di-cassa-e-riconciliazione-del-conto-corrente-Safoa

Il criterio di cassa e la riconciliazione con il conto corrente

L’indicazione è volta a salvaguardare le operazioni contabili di maggior importo. Più complesso è riportare le voci di importi modesti, sebbene questi siano essenziali per la redazione del rendiconto del condominio.

“Il criterio di cassa consente altresì di fare è un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al condominio. A ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul o dal conto corrente condominiale”.

Il dettaglio consuntivo

“per consentire ai condomini di valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare di rinviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento eccetera), l’indicazione delle quote incassate dei condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico”.

Se così non venisse realizzato…

“la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali non missione è un’alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) determina l’illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione”.

Nota esplicativa consuntivo

La nota esplicativa

Costituisce il sunto della redazione del rendiconto del condominio, è bene che comprenda il raffronto tra preventivo e consuntivo, il saldo del conto corrente e la lista dei condomini morosi. Ed inoltre…

“la nota esplicativa e idonea a rendere e dotti i condomini in particolare delle numerose questioni giudiziarie pendenti”.

A questo aggiungiamo che sarebbe opportuno comprendesse anche i contratti in essere di fornitura servizi, come ad esempio: la manutenzione ascensori, la cura del verde o le pulizie condominiali.

Conclusioni del CTU che sancisce l’irregolarità del consuntivo

Ricordando che siamo in una sentenza, questa rilevava le osservazioni del CTU:

“Quanto al criterio contabile autorizzato il c.t.u. ha evidenziato l’impossibilità, per le entrate, di individuarlo attesa la carenza documentale e, per le uscite, l’utilizzo di un criterio misto che non rende intelligibile il documento contabile considerata la non coincidenza dei versamenti effettuati sul conto corrente dell’ente di gestione (Su quale risultano versati gli assegni una tv di imputazione) con quelli riportati nei prospetti contabili denominati ‘situazione versamenti’.

Il tecnico nominato ha altresì verificata la fondatezza delle doglianze sollevate dall’attore essendo risultata mancante la nota sintetica ed esplicativa ex articolo 1130 bis Codice Civile, avendo accertato da fare nella quantificazione delle spese imputate al (omissis) alla luce della documentazione contabile versata non che il prelievo, per scopi personali, di somme da conto corrente dell’organizzazione condominiale da parte dell’amministratore, prelievi espressamente vietati e non riportati nel bilancio consuntivo. Infine ha rappresentato anche l’esistenza di spese ingiustificate e di servizi indicati come ‘pagati’ (nella documentazione a scontrino) per importi tutta via iscritti al 31/12/2016 ancora fra i debiti”.

Determinando quindi che per quando riguarda la redazione del rendiconto del condominio…

“Tali emergenze consentono di poter affermare che il bilancio non è stato redatto con un necessari criteri di chiarezza veridicità Don dell’annullamento della delibera che tale bilancio a, ciò nonostante, approvato”.

Conclusioni sulla redazione del rendiconto del condominio

Abbiamo sottolineato i punti necessari per non incorrere in pericolosi e grossolani errori. Per ricevere maggiori informazioni sulla redazione del rendiconto del condominio, segui i nostri corsi durante i quali il personale docente specializzato nella contabilità condominiale, saprà specificare tutti i punti per realizzare il perfetto consuntivo.


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