Nelle città italiane, avere un appartamento dotato di balcone è certamente una gran fortuna.
Tuttavia, accanto a questa fortuna, spesso, si celano discordie e controversie legate alla loro manutenzione e ricostruzione.
Ma andiamo con ordine.
Iniziamo a precisare che esistono due tipologie di balconi, quelli aggettanti e quelli incassati.
La differenza non è solo strutturale, ma comporta riflessi e ripercussioni anche sulla gestione delle spese di manutenzione.
I balconi aggettanti
Il balcone “aggettante” consiste in una struttura sporgente rispetto ai muri perimetrali dell’edificio e formano un ripiano accessibile dalla corrispondente unità immobiliare, di cui costituisce estensione.
I balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario della medesima.
Da ciò deriva la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi: le opere di pavimentazione, quelle relative alla piattaforma o alla soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, (Cass. 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. 14 dicembre 2017, n. 30071).
Pertanto, il condominio non ha nessuna competenza in merito agli interventi di manutenzione dei balconi aggettanti, a meno che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone siano elementi decorativi tale da arrecare un maggior pregio all’intero edificio.
Balconi incassati
Solo in questo caso, l’assemblea di condominio potrà deliberare di provvedere al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici che si armonizzano con il prospetto del fabbricato e le relative spese verranno ripartite tra tutti i condòmini per millesimi.
Cosa dire, invece, per i balconi incassati, ovvero qui balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando incassati nel corpo dell’edificio.
In questi casi, la soletta del balcone è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore e, ai fini della ripartizione delle spese, troverà piena applicazione l’art. 1125 c.c.
Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, si ha ragione di credere che le spese per il suo rifacimento verranno ripartite tra tutti i condòmini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali) sulla base dei millesimi di proprietà.
