L’art. 1137 del codice civile offre un prezioso rimedio per contestare le delibere che il condòmino ritiene essere illegittime.
Il condòmino assente, dissenziente o, addirittura, astenuto può rivolgersi al Giudice del Tribunale (del luogo dove si trova l’immobile) per chiedere l’annullamento della decisione assunta dall’assemblea.
Ma chi, quando e in che modo può essere impugnata la delibera?
Il Legislatore ha stabilito tempi molto ristretti: 30 giorni dalla data della delibera per i condòmini dissenzienti e astenuti, 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per i condòmini assenti.
Quali delibere sono da ritenersi annullabili?
Possono essere impugnate tutte quelle delibere che sono contrarie alle clausole previste nel regolamento condominiale o alla Legge.
Tra i casi più frequenti di delibere illegittime sono quelle adottate con un quorum diverso o inferiore rispetto a quello prescritto dalla legge o dal regolamento condominiale.
Non possiamo, poi dimenticare, che l’art. 66 disp. att. c.c. ha introdotto una vera e propria rivoluzione copernicana, contemplando una nuova ipotesi di annullamento della delibera assembleare, sconosciuta prima della Riforma del Condominio del 2012.
Infatti, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, ai sensi dell’art. 1137 c.c., su istanza dei condòmini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
In altre parole: se nell’avviso di convocazione inviato dall’amministratore a ciascun condomino manca o non sono precisamente e espressamente indicati la data dell’adunanza assembleare, il luogo, l’orario e l’ordine del giorno, o ancora se l’avviso di convocazione non è stato comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza con le sole modalità previste dalla legge (posta raccomandata, fax*, consegna a mano o PEC), il condomino dissenziente o assente perché non ritualmente convocato può impugnare la delibera.
Impariamo ad usare la posta corretta in modo più consapevole e corretto.
Se trascorrono trenta giorni senza che i condòmini promuovano azione di annullamento, la delibera diventa obbligatoria e vincolante per tutti, nessuno escluso.
*Ricordate che gli Enti pubblici, che spesso sono proprietari di immobili, non possono più avvalersi di FAX.
Cosa dice il Garante per la Privacy sulle comunicazioni al condominio
Attenzione a cosa inserire sia nell’OdG che nel verbale. Il Garante per la Privacy dà un comodo elenco di quali sono i dati che possono essere resi pubblici, quelli che devono rimanere all’interno della compagine condominiali e quelli che devono rimanere riservati.
Leggi l’intero provvedimento del 18 maggio 2006 del Garante per la Privacy
Le delibere nulle
Non possiamo concludere senza fare riferimento ad un’altra tipologia di delibere oggetto di impugnazione: le delibere nulle.
Il codice civile non fornisce una definizione precisa di cosa si intende per “delibere nulle”.
Sono stati i Giudici e gli studiosi di diritto ad elaborare questo concetto, individuando, di volta in volta, i casi di nullità.
Sono allora nulle quelle delibere che prevedono addebiti personali o che incidono sui diritti individuali dei condòmini e sulle parti di loro proprietà esclusiva.
E ancora le delibere illegittime che presentano un oggetto illecito, contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume, o addirittura priva degli elementi essenziali relativo dei nominativi dei condòmini presenti e i rispettivi millesimi.
La distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, tuttavia, non è un mero gioco di parole.
Per impugnare le delibere nulle, non vi è alcun limite di tempo e l’azione può essere esercitata da chiunque abbia un interesse (anche da coloro che hanno votato a favore).
La procedura di mediazione
Bisogna ricordarsi che, in entrambi i casi, prima di andare davanti al Giudice e iniziare una vera e propria causa, è obbligatorio avviare la procedura di mediazione, così come prevista dal D.Lgs. 28/2010 con l’assistenza di un Legale di fiducia.
Dopo una serie di incontri volti a trovare un punto di intesa verrà firmato un accordo che vale come titolo esecutivo.
In caso contrario, si potrà procedere giudizialmente.
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