All’interno del condominio, le delibere assunte dalla compagine condominiale sono vincolanti e obbligatorie per tutti i condòmini, nessuno escluso.
Tuttavia, questo principio conosce delle eccezioni. Vediamo quali riguardano il condomino dissenziente.
Può accadere, infatti, che non tutti i condòmini siano favorevoli e d’accordo nell’avviare una causa o nel resistere ad una lite che è stata deliberata dalla maggioranza.
Per queste ragioni, l’art.1132 c.c. ha riconosciuto a ogni condomino il diritto di esprimere il proprio dissenso alle liti deliberate dall’assemblea.
Perché è così importante il dissenso?
Iniziamo a precisare che il condomino dissenziente “ribelle” decide di estraniarsi dalla lite non certo per “amore della pace”, ma per utilità economica.
Nel nostro ordinamento giuridico, quando la controversia giunge a conclusione, il Giudice emette la propria sentenza e condanna la parte soccombente al pagamento delle spese processuali in favore della parte vittoriosa.
Nel caso in cui il Condominio perda la causa e venga condannato al pagamento delle spese processuali, il condomino che esprime il proprio dissenso non sarà tenuto al pagamento delle spese processuali.
Resta doveroso precisare che l’art. 1132 c.c. si applica solo in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza. Restano comunque a carico del condomino dissenziente le spese propedeutiche e stragiudiziali sostenute dal Condominio prima dell’avvio della causa.
Come fare per esprimere il proprio dissenso e quando è possibile farlo?
Il condomino potrà comunicare il proprio dissenso all’amministratore in forma scritta – tramite raccomandata a.r. o PEC – o in sede di assemblea tramite una dichiarazione resa a verbale.
Si badi bene che il solo voto contrario espresso durante l’assemblea non è sufficiente, essendo necessaria una vera e propria dichiarazione con la quale il condòmino manifesta espressamente la propria contrarietà nel promuovere la causa.
La comunicazione di dissenso deve essere notificata nel termine perentorio di trenta giorni dal momento in cui il condòmino ha avuto notizia della deliberazione.
È sempre possibile esprimere il proprio dissenso?
Nel silenzio della norma, la giurisprudenza e la dottrina hanno enunciato i presupposti necessari perché il dissenso possa ritenersi valido.
Per prima cosa, è necessario che vi sia una delibera assembleare.
Si deduce così che il condòmino non potrà esprimere il proprio dissenso laddove la materia del contendere rientri tra quelle imposte ex lege in capo all’amministratore in forza dell’art. 1130 c.c. e per le quali non è richiesta preventiva delibera assembleare.
Per esempio, non si potrà esercitare il proprio diritto al dissenso nei ricorsi per decreti ingiuntivi promossi nei confronti di un moroso, nelle eventuali opposizioni o in tutte le controversie promosse per la tutela delle parti comuni.
Parte della giurisprudenza ritiene che il dissenso non possa ritenersi applicabile in relazione alle spese di lite tra condominio e singolo condòmino, ma solo relativamente alle liti tra Condominio e soggetti terzi estranei (Cfr. Cass. 13885/2014).
Su questo punto, si auspica, tuttavia, un ulteriore e decisivo intervento chiarificatore della Corte di Cassazione
Cosa succede nel caso in cui la causa ha avuto un esito favorevole per il condominio?
In questi casi il condòmino dissenziente che ha tratto vantaggio dall’esito favorevole della controversia sarà tenuto a contribuire a quella parte che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente.
Questa circostanza ricorre nei casi in cui vi sia compensazione delle spese o esito negativo delle procedure esecutive.
Resta certo che il condòmino non dovrà contribuire in quei casi in cui sia stato il condominio a decidere di non proseguire nel recupero delle spese dalla controparte.
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