La figura dell’amministratore di condominio e quella del mediatore immobiliare sono fra di loro incompatibili? Per molto tempo il quadro normativo di riferimento, per come interpretato dalla giurisprudenza e dalle circolari ministeriali, aveva negato profili di incompatibilità. In materia è intervenuto nel 2013 il Ministero dello Sviluppo Economico che, con un’apposita circolare, dovrebbe aver definitivamente chiarito che l’attività di amministrazione condominiale, se esercitata in forma imprenditoriale, risulta incompatibile con l’attività di mediazione (e quindi anche con quella svolta dall’agente immobiliare).
La professione di mediatore immobiliare è incompatibile con quella dell’amministratore di condominio
In particolare la circolare in questione specifica che si determina un’incompatibilità con l’attività di agente di affari in mediazione quando «l’attività di amministratore di condomini è svolta con organizzazione anche minima di mezzi (quali attrezzature informatiche, eventuale personale, linee
telefoniche dedicate), al fine di trarne un utile e secondo criteri di professionalità», in quanto «trattasi, in questo caso, di attività in forma di impresa che determina un conseguente obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese».
Con tale decisione l’Autorità sembra rovesciare l’indirizzo espresso in precedenza secondo il quale le due attività erano da considerarsi tra loro compatibili.
Motivazioni dell’incompatibilità
Con la circolare del 24 settembre 2013, il Ministero dello Sviluppo Economico richiama, in primo luogo, quanto già affermato nella lettera circolare del 4 luglio 2003, e ribadisce che, determinandosi tra condominio e amministratore un contratto generalmente inquadrato nello schema del mandato, gli obblighi contrattuali a carico di quest’ultimo sono tali da escludere, per il medesimo soggetto, «la configurazione di un’attività professionale assimilabile a quelle previste e disciplinate dal codice civile».
E aggiunge che, se l’attività di amministrazione condominiale viene svolta «saltuariamente o a titolo di passatempo», la stessa non può ricadere nell’ambito di controllo e regolamentazione delle Camere di commercio, non potendosi in alcun modo definire un’attività imprenditoriale. Di conseguenza la stessa: “rientra nell’ambito di un’attività che non interessa l’ufficio del Registro delle Imprese perché non può definirsi, neppure in senso lato, un’attività imprenditoriale“.
Il Ministero compie però un decisivo passo in avanti laddove, fugando ogni dubbio passato, afferma chiaramente che «tenuto conto che l’amministratore di condomini ha una qualificazione pluridimensionale a seconda delle fattispecie, laddove venisse accertato l’esercizio dell’attività in modo professionale ed abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l’esercizio dell’attività di agenti di affari in mediazione».
La circolare, inoltre precisa che, se l’attività di amministratore di condomini è “svolta con organizzazione anche minima di mezzi (quali attrezzature informatiche, eventuale personale, linee telefoniche dedicate, ecc.), al fine di trame un utile e secondo criteri di professionalità” possono sussistere gli estremi della incompatibilità.
Conclusioni
Ne deriva dunque, inequivocabilmente, l’incompatibilità tra l’attività di mediatore immobiliare e l’attività di amministrazione condominiale, quando quest’ultima venga esercitata in forma di impresa, fattispecie peraltro sempre più diffusa, alla luce anche dell’evoluzione della disciplina e dell’impegno, sempre più gravoso e continuativo, che le ultime riforme legislative stanno richiedendo ai nuovi amministratori. Non di rado, pertanto, l’amministrazione di medio-grandi condomini, viene affidata a vere e proprie imprese, i cui componenti risultano, pertanto, incompatibili con la figura del mediatore immobiliare. Incompatibilità riscontrabile comunque ogni qual volta l’amministrazione del condominio venga svolta, anche singolarmente, non solo al fine di trarne un’utilità economica, ma anche e soprattutto con l’approntamento di un’organizzazione anche minima di mezzi, secondo criteri di professionalità che avvicinano di fatto la figura dell’amministratore a quella dell’imprenditore ex art.2082 (per la individuazione del quale i criteri citati dallo stesso codice risultano appunto essere la professionalità, l’organizzazione e la finalità di produzione di beni e servizi).
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