A ciascun condòmino deve essere garantito il diritto a partecipare all’assemblea di condomini, luogo nevralgico all’interno del quale, democraticamente, vengono assunte le decisioni vincolanti per l’intera compagine condominiale.
In caso di impossibilità, è possibile conferire ad un soggetto terzo il potere di rappresentarlo in assemblea, di assistere alla discussione e di esprime il voto in nome e per conto del condòmino delegante.
L’art. 67 disp. att. c.c. – così come novellato con la Riforma del 2012 – conferisce a ogni condòmino di poter intervenire in assemblea “anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”.
La delega per l’assemblea condominiale
La delega, rilasciata necessariamente in forma scritta, viene conferita intuitus personæ: il condòmino delega un altro soggetto perché ripone in lui fiducia o condivide la stessa visione sui punti dell’o.d.g.: ecco perché il delegato non può a sua volta delegare (la cosiddetta subdelega).
Inoltre, la delega è infrazionabile: il proprietario di più unità immobiliari non può conferire più deleghe tanti quanti sono gli immobili; la sua qualità di condòmino è e resta unica e indivisibile ed è irrilevante la quantità delle sue proprietà o la loro estensione.
Ma qual è il numero di deleghe concesso per legge? Il regolamento può derogare questo limite? Chi ha l’obbligo di controllarle? Cosa succede se vengono conferite più deleghe ad una stessa persona?
Numero di deleghe ammissibili
L’art. 67 Disp. Att. c.c. stabilisce che “se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale”.
La scelta di porre un limite quantitativo, negli edifici con più di venti condòmini, risiede nell’esigenza di scongiurare l’incetta di deleghe e, al tempo stesso, di incentivare la partecipazione attiva di tutti io condòmini all’assemblea.
Da ciò di deduce che, in stabili con più di venti condòmini, potranno essere conferite al massimo cinque deleghe che rappresentino, nel complesso, non più di duecento millesimi di proprietà.
Resta indubbio che qualora il delegato sia anche condomino, ai millesimi delle deleghe si aggiungeranno i millesimi della sua proprietà, per cui egli potrà esprimere, al momento del voto, oltre un quinto del valore complessivo dell’edificio.
Di contro, negli stabili fino a venti condòmini, le deleghe potranno essere conferite senza limiti, salvo particolari disposizioni regolamentari.
Questa norma è inderogabile e nessun regolamento può escludere la facoltà di conferire deleghe, essendo, invece, possibili disciplinare le modalità e il numero che può essere inferiore rispetto a quello previsto dalla norma.
Di contro i regolamenti che prevedono un limite superiore a quello legale, dovrebbero adeguarsi alla disposizione normativa, essendo questa una norma inderogabile.
Ma quali sono le conseguenze nel caso in cui, in assemblea, viene superato il limite massimo di deleghe?
Superamento del numero massimo di deleghe in assemblea
Iniziamo a evidenziare che il Presidente dell’assemblea svolge un ruolo di primaria importanza per quanto riguarda, in generale, la regolare e corretta costituzione dell’adunanza e, in particolare, il controllo della legittimità e del numero delle deleghe.
Come comportarsi, allora, se in sede di assemblea viene riscontrato il superamento del numero di deleghe?
In questo caso, si aprono due scenari differenti: nel caso in cui la delega riporti una data, è possibile creare un ordine cronologico e, di contro, escludere dal calcolo le sole deleghe concesse dopo la quinta.
Se, invece, ci fossero più deleghe con la stessa data o senza alcun riferimento temporale, il Presidente dovrebbe escluderle tutte, non essendo in grado di preferire una delega all’altra.
Altra ipotesi ben più frequente e che il Presidente non si accorga dell’eccessivo numero di deleghe: cosa fare?
In tal caso, l’eccesso di deleghe ad un condòmino costituisce motivo di annullabilità della delibera.
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