Il condominio parziale: evoluzione dell’idea di condominio

Il 17 giugno 2016 con la sentenza 12641 la Corte di Cassazione ha ripreso, definito e ammodernato il concetto di condominio parziale.

Cos’è il condominio parziale? Di fatto un condominio dentro un condominio, paradosso che si genera ogni qualvolta la proprietà di un impianto (o manufatto) sia riferibile solo ad un gruppo ristretto di condomini e non all’intera collettività condominiale.

Un caso pratico di condominio parziale

Il caso più diffuso resta l’installazione di un ascensore ad opera dei proprietari degli ultimi piani: il nuovo manufatto resta in proprietà solo di coloro che hanno pagato la quota per la sua creazione. Gli altri condomini non possono vantarne la proprietà (o comproprietà): non pagano le spese di manutenzione e non possono usufruirne; insomma, l’ascensore non è loro.

condominio parziale

Eppure per gestirlo ci si avvale dello stesso amministratore di  tutto il condominio, si usa lo stesso codice fiscale e conto corrente bancario; le spese inoltre vengono ripartite all’interno del rendiconto annuale condominiale, approvato nell’assemblea ordinaria.

Pertanto sia il condominio parziale, sia il condominio nella sua interezza vengono gestiti e disciplinati allo stesso modo, ossia due realtà contabili e gestionali all’interno di un solo ente condominiale.

Fin qui abbiamo esposto il pensiero delle correnti giurisprudenziali che permettevano il condominio parziale, in riferimento a specifici impianti, manufatti e servizi.(Cass. 7 giugno 2000 n°7730).

Sviluppi del condominio parziale nelle recenti sentenze della Cassazione

Dal 2012 (Cass. n°2363) si è presa anche in esame l’espressione di voto di singoli condomini, permettendo il diritto di voto ai soli comunisti del condominio parziale: solo chi è tenuto a pagare, ha diritto di voto.

Sempre nel 2012 la nuova riforma del condominio (l.220/12) ha anche modificato l’art. 1136 sulla partecipazione all’assemblea, statuendo che solo gli aventi diritto debbano essere convocati (e non più tutti i condomini).

Si è aperta così la strada al consolidamento del nuovo orientamento giurisprudenziale (Cass. 12641/16), per cui un bene che, per la sua particolare disposizione sia destinato a servire solo una parte dei condomini, può considerarsi un condominio parziale in capo solo a quest’ultimi.

Nel caso dell’ultima sentenza citata si esamina addirittura il caso di un muro perimetrale che, per la sua particolare conformazione e ubicazione, è destinato a servire solo alcuni dei condomini: si è introdotto così il principio del condominio parziale anche per porzioni immobiliari e non più solo sugli impianti e servizi.

Ne consegue che sia la convocazione, sia la delibera potranno essere riservate solo ai diretti interessati. Ritornando al primo esempio dell’ascensore, potrà essere fatta una convocazione solo per gli utilizzatori o, in caso di assemblea plenaria, solo questi potranno votare nelle delibere attinenti all’impianto.

Conseguenze e vantaggi

Da tutto ciò ne consegue un immediato vantaggio per l’edilizia e per l’impiantistica condominale, in quanto si è ottenuto lo sblocco di quei lavori paralizzati nelle assemblee condominali, dal voto di chi, non usufruendo dei quel bene specifico, votava sempre contro alla sua ristrutturazione.

L’impresa edile aggiudicataria dell’appalto avrà un ulteriore vantaggio: la garanzia di tutta la collettività condominiale. La committenza, infatti, resta sempre del condominio, col suo codice fiscale, col suo amministratore, col suo conto corrente bancario. Ne consegue che tutti i condomini (anche quelli non interessati ai lavori) resteranno garanti col loro patrimonio in caso di mancato pagamento delle opere appaltate.

Avv. Palmiro Fronte


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