Può capitare che nel passaggio di consegne si ricevono informazioni parziali o mal configurate. Dopo qualche indagine si scopre che non tutti i condomini sono stati censiti nel registro anagrafe. Chi deve essere riportato per compilare correttamente il registro e quali dati deve essere contenuti?
Riferimenti giurisprudenziali per l’anagrafe condominiale
Il primo articolo a cui fare riferimento è contenuto nel Codice Civile così come modificato dalla legge 220 del 2021. Qui troviamo indicato in modo completo l’elenco dei ruoli che devono comparire:
...curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.Art. 1130 comma 6
Tale registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali, quali l’usufruttuario, e di diritti personali di godimento, quali i locatari o i comodatari, nonché i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
Questo non significa che ogni ruolo debba partecipare alle spese condominiali, ma che devono essere censiti correttamente, senza approssimazioni.
Il comma prosegue dando anche indicazioni all’amministratore che si trovi nell’incertezza di attribuire correttamente la proprietà di una unità abitativa:
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili
Sarà quindi possibile procedere a misure catastali, anche richiedendo il servizio tramite Agenzia delle Entrate. I costi dell’indagine dovranno essere sostenuti dai condomini.
Ora sappiamo che dobbiamo censire i proprietari e i “titolari dei diritti reali e dei diritti di godimento”, a chi ci si riferisce?
I diritti reali in condominio
Si tratta dei diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. I diritti reali si suddividono in due tipi:
- il primo tipo è rappresentato dal diritto di proprietà (art. 832 del c.c.),
- il secondo costituito dai diritti reali su cosa altrui, o diritti “limitati”, che si esercitano su cose di cui proprietario è un altro soggetto, con conseguente riduzione delle facoltà concesse al titolare del diritto.
A loro vota, i diritti reali su cosa altrui si distinguono in diritti di godimento, da non confondere con i diritti personali di godimento, che richiedono sempre l’intervento di un altro soggetto (es. bene concesso in locazione);
In sostanza, per quanto riguarda il condominio, dovremo considerare i ruoli:
| Obbligatori | Consigliati |
|---|---|
| Proprietari | Inquilini |
| Usufruttuari | Comodatari |
| Nudi Proprietari | Occupanti con o senza titolo |
Avere a disposizione i dati di tutte le persone presenti in condominio, attribuendo loro il ruolo corretto, offre il vantaggio di poter contattare, in caso di urgenza o meno, la persona giusta tempestivamente.
Ad esempio, se un condomino avvisa di avere un’infiltrazione importante proveniente dall’appartamento al piano superiore, è poco pratico contattare il proprietario che a sua volta interrogherà l’inquilino. È più efficiente avere a disposizione il numero dell’inquilino.
Elenco composizioni
L’anagrafe condominiale deve riportare i dati previsti, evitando vangano inseriti anche dati personali. Potrebbe nascere la necessità di avere un elenco comprensivo di dati personali quali numeri di cellulare o indirizzi e-mail.
In questo caso potremo generare un elenco composizioni, così da poter generare una distinta per i ritiro comunicazioni, l’invio di raccomandate, ecc.
Si dovrà fare la massima attenzione a che l’elenco delle composizioni riporti solo i dati necessari e che vengano trasferiti esclusivamente a soggetti autorizzati. Sarebbe consigliabile nominare sub Responsabili al Trattamento tutti i soggetti a cui si inviano dati dei condomini.
È indispensabile distinguere l’elenco composizioni con l’anagrafe condominiale. Ogni condomino ha il diritto di ricevere i soli dati previsti dall’anagrafe condominiale:
- Codici fiscali
- Nominativi dei soli possessori di diritti reali
- Indirizzi di residenza o domicilio
- Sicurezza delle parti comuni
Non devono essere trasmessi riferimenti di contatto né altro dato aggiuntivo, seppur considerato essenziale.
Ad esempio, per evitare di trasmettere dati degli inquilini è bene escluderli al momento della generazione dell’anagrafe condominiale. Il procedimento può essere automatizzato se si utilizza un software gestionale o va impostato manualmente se si utilizzano fogli di calcolo.
L’elenco riportato nell’anagrafe condominiale dovrà pertanto essere corretto, aggiornato e contenere solo i dati necessari. Ogni altro dato dovrà generare un registro differente.
