5 cose che forse non sai sull’assemblea di condominio

Come per molti altri argomenti legati alla professione, dopo qualche anno si danno per scontati tanti argomenti tra cui l’assemblea di condominio.

L’attività dell’amministratore di stabili è peculiare per il continuo mutare di normative e giurisprudenza ad esse legata. Quel che si sa oggi, potrebbe non valere per domani. Andiamo ad analizzare dei casi sull’assemblea di condominio che potresti non conoscere.

Convocazioni di comproprietari

I coniugi in comunione legale vanno convocati congiuntamente all’assemblea di condominio. Questo è quanto afferma una sentenza della Corte di appello di Catania con la sentenza 23 aprile 2019 n. 924 ha chiarito che la mancata convocazione da parte del coniuge in comunione legale è motivo di annullabilità della delibera votata dall’assemblea.

I magistrati hanno evidenziato che il vizio non sarebbe sanabile neppure se il coniuge comproprietario è presente in assemblea. Se invece non fosse convenuto, il coniuge presente avrebbe dovuto avere una delega scritta per rappresentare l’assente (articolo 67, comma 1, delle Disposizioni di attuazione al Codice civile).

Stando a questo sentenza, l’amministratore ha l’onere di aggiornare l’anagrafe dei condòmini accertando sia il regime vigente tra i coniugi, sia che l’immobile posto nel condominio non sia un bene personale di uno solo di essi, in base all’articolo 179 del Codice civile che stabilisce esclusi dalla comunione: 

• a) i beni di cui il coniuge era proprietario o titolare di un diritto reale di godimento prima del matrimonio; 
• b) quelli acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione;
• c) quelli di uso personale;
• d) quelli che servono all’esercizio della professione;
• f) quelli acquistati con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopra elencati, purché ciò sia espressamente dichiarato nell’atto di acquisto.

Computo per teste

Il computo delle maggioranze assembleari si fonda, oltre che sul valore delle unità che compongono il fabbricato espresso mediante le tabelle millesimali, sul voto di ciascun condomino-persona fisica.

L’art. 1136 c.c., con riferimento al numero di voti necessario per l’approvazione delle delibere, parla espressamente di “maggioranza degli intervenuti”, cioè di persone fisicamente presenti in assemblea (quindi deleghe comprese), escludendo che debba trattarsi della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Poniamo un caso pratico. I presenti in assemblea di condominio sono 30, per l’approvazione della delibera condominiale, sarà necessario che i votanti favorevoli siano almeno 16, cioè la metà più uno dei presenti.

Nel caso in cui i favorevoli fossero 15, pari ai contrari, si assisterebbe ad un pareggio tra i partecipanti all’assemblea, e anche se i favorevoli rappresentassero più millesimi dei contrari, la delibera non potrebbe essere approvata.

Nel caso in cui i contrari fossero 16 e di conseguenza i favorevoli fossero 14 ma questi ultimi rappresentino la maggioranza dei millesimi, comunque la delibera non potrebbe essere validamente adottata, in quanto entrambe le maggioranze, di teste e di valore, debbono sussistere al momento della votazione.

Modifica della votazione

Poniamo il caso in cui si voti il punto 1 dell’ordine del giorno. Si esegue la votazione e dopo i conteggi, questa viene chiusa con approvazione o rifiuto. Si passa al punto 2 dell’OdG ma un condomino richiede di cambiare il voto dato per il punto 1. Cosa fare?

“Una volta che si è votato ed è assunta la deliberazione (della votazione e della deliberazione bisogna dare conto nel verbale, cfr. artt. 1130 n.6 c.c. e 1136, settimo comma, c.c.), quindi chiusa la stessa e riportato il risultato sul verbale, il voto non può più essere modificato. L’unica possibilità è ripetere la votazione riportando entrambe le votazioni sul verbale”, ed ancora:

qualora la votazione sia stata eseguita, riportato il risultato sul verbale e l’assemblea chiusa “chi ha cambiato idea può chiedere all’amministratore, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., la convocazione di un’assemblea per ri-deliberare sugli stessi argomenti”.

Nel caso prese in esame, si riportino pertanto entrambe le votazioni sul verbale, specificando che la prima è annullata e ripetuta per un cambio di decisione di un condomino.

Assemblee straordinarie complesse

Nel caso in cui si prevede un Ordine del Giorno particolarmente lungo e complesso, l’amministratore ha facoltà di fissare l’assemblea nelle consuete 2 convocazioni ma indicando 2 date per ogni convocazione.

Questo è quanto previsto dall’art. 66 ultimo comma Disp. Att. Cod. Civ. In questo caso andrebbe prodotto un unico avviso indicante le 4 date (2 per la prima convocazione e 2 per la seconda) con due deleghe, ovvero una per ogni giorno.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Art. 66 ultimo comma Disp. Att. Cod. Civ.

In questo modo si potranno trattare con la dovuta calma ed attenzione tutti i punti previsti e procedere alle votazioni con l’attenzione dovuta, soprattutto nei casi in cui i presenti siano molti.

Attenzione all’assemblea di condominio durante le feste

Il già citato art. 66 disp. att. c.c. precisa che l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, non può svolgersi in un giorno in cui ricorre “una festività religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi dell’art. 8, terzo comma, della Costituzione, hanno stipulato intese con lo Stato“.

Attualmente le confessioni interessate sono:

• Tavola valdese
• Assemblee di Dio in Italia (ADI)
• Unione delle Chiese Cristiane Avventiste del 7° giorno
• Unione Comunità Ebraiche in Italia (UCEI)
• Unione Cristiana Evangelica Battista d’Italia (UCEBI)
• Chiesa Evangelica Luterana in Italia (CELI)
• Sacra Arcidiocesi ortodossa d’Italia ed Esarcato per l’Europa Meridionale
• Chiesa di Gesù Cristo dei Santi degli ultimi giorni
• Chiesa Apostolica in Italia
• Unione Buddista italiana (UBI)
• Unione Induista Italiana
• Istituto Buddista Italiano Soka Gakkai (IBISG)

A queste presto si aggiungerà l’Associazione “Chiesa d’Inghilterra” (ha firmato l’intesa il 30 luglio 2019 ma ancora non è stata approvata). Fornitevi dei relativi calendari (puoi consultarli qui) e buona fortuna.

Presenza dell’amministratore

Ultima curiosità e per alcuni una buona notizia: la presenza dell’amministratore in assemblea non è obbligatoria. In nessuna norma del codice civile vi è scritto che l’amministratore debba presenziare alle assemblee dei condomini.

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